土地の購入の際は「擁壁工事」にご注意！？

高低差のある土地って？

土地探しをしていると、高低差（こうていさ）のある土地に出会うことがあります。

例えば坂道のある住宅地だったり、高台になっている場所だったり、下のイラストのように隣のお家と大きな段差が付いている土地を見かけたことがあるかと思います。

場所によっては見晴らしが凄く良かったり、お隣の目線が気にならなかったりと、高低差を活かした素敵なお家はたくさんありますね(*^^)v

ただし、もし土地探しで高低差のある土地を検討することがあれば、いくつか注意しなければいけないポイントがあります。

なぜなら、そのままの土地の状態では建物を建てることができない可能性があるからです。

自治体が定める「がけ条例」とは！？

高低差がある土地の場合、「建物の重さ」や「雨」などによって地盤が沈み、土地の傾斜になっている部分が崩れてしまう可能性があります（下のイラストを参照ください）。

そういった土砂崩れなどが起きないようにするため、建物を工事するにあたって「建築基準法」で定められた約束事があります。

それが「がけ条例」と言われるものです、以下にポイントを整理してみました。

＜がけ条例の基本的なルール＞

①　土地の高低差が「２メートル」以上ある

②　角度が「３０度以上の傾斜」がある崖に接している

※建築する場所によっては基準値が異なるため必ず確認してください

もし①②に該当する土地である場合、土砂崩れが起きないようにするための「擁壁（ようへき）工事」を行う必要があります（下のイラストを参照ください）。

もしくは、崖からすごく距離を離してお家を建てる必要があり、狭い土地の場合はお家を建てれるスペースがすごく狭くなってしまいます。

また、すでに擁壁が設置されている土地もありますが、もしその擁壁の強度が不足していたり、基準値を満たさない場合は新しく擁壁を設置しなければなりません。

土地購入の前に抑えておくべきポイントとは！？

仮に購入しようとしている土地が「がけ条例」の対象で、擁壁工事が必要になったとします。

その場合、以下のような点に注意が必要となります。

①　擁壁工事に必要な費用はどのぐらいか？

→設置する擁壁の種類、必要な工事範囲により金額は様々ですが、多い時には数百万円にもなるケースが多いです。

②　隣の敷地との境界線に注意する

→擁壁は境界線の近くに設置するケースが多いため、隣地とのトラブルも少なくありません。擁壁が境界線をまたいでしまったり、擁壁工事のため隣の敷地に入ろうとしたら断られてしまったりなど。

③　すでに設置してある擁壁がある時

→長い年月が経っているため傷んでいたり、古い構造のため現在の建築基準法をクリアできないなど、擁壁の状態を必ず見極めなければいけません。

擁壁については構造物のため、不動産会社では専門的な知識を持っている人は少ないかと思います。できればお家を任せる住宅会社の設計士などに相談するのが望ましいです。

もし新しく擁壁を作り替えるとなった場合、かなりの費用負担になってくる可能性が高いと思います。

高低差のある土地の場合、通常の相場よりも価格が低めで売りに出されているケースも多いです。

ですが、多くの場合は擁壁工事が必要なため、「土地価格＋擁壁工事費用」となり、結果的に相場通りの費用となることも少なくありません。

とはいえ、きちんと擁壁工事を行うことで、高低差を活かした土地として住みたいエリアに建築できるというメリットもあります(*^^)v

土地購入の際は不動産会社だけでなく、できれば建築の知識を持った専門家と一緒に探していくことをお勧めします。

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