住宅ローンで失敗しない「ボーナス払い」の考え方

住宅ローン返済でボーナス払いに頼るのはＮＧ？

今回は住宅ローン利用の際のよくあるお話を一つご紹介させていただきます。

不動産会社などのチラシを見ると「３５年、月々の返済は約６３，０００円から」なんて表記を見かけることがありますね。

一見すると「毎月６万円ぐらいなら購入できそう」と思いがちですが、よく見てみるとチラシの下の方に小さく記載があります。

• ボーナス払い／年２回／３００,０００円

つまり年２回、ボーナス払いで３０万円を支払うことによって、毎月６万円ぐらいの支払いになるという返済計画になっています。

こういった表記を見ると、毎月６万円ぐらいだけで購入できそうな錯覚を起こしやすく、とても紛らわしい表現だと思います。

もし仮にボーナス払いをしなかった場合、毎月の返済額は「約６３,０００円」ではなく「約１１３,０００円」となりますので、実は毎月５万円もの差があることが分かります。

ちなみに「ボーナス払いをした方が、返済は有利になるのでは？」と思う方もいるかもしれません。

それでは「ボーナス払い有り」と「ボーナス払い無し」がどのぐらい違うのかを、簡単に比較してみたいと思います。

ボーナス払い「有り」と「無し」を計算してみると…

まず、住宅ローンの借り入れ条件は以下のように設定します。

＜住宅ローンの条件＞

• 住宅ローンの借入金額は４０００万円です
• 返済期間は３５年間です
• 金利は全期間、１％のままで試算します

①１年間の返済額➡ボーナス払い有り

• 月々の返済額＝６３,００１円
• ボーナス払い＝３００,０００円／年２回
• １年間の返済額＝１,３５６,０１２円

②１年間の返済額➡ボーナス払い無し

• 月々の返済額＝１１２,９１４円
• ボーナス払い＝無し
• １年間の返済額＝１,３５４,９６８円

比較してみると、①ボーナス払い有りの方が１年間の返済額は１０４４円も多くなっています。

「あれ？ボーナス払いをした方が返済が有利になるんじゃないの？」と思われた方も多いのではないでしょうか？

次の章では、この辺りを詳しく見ていきたいと思います。

ボーナス払いのデメリットとは？

ボーナス払い「有り」を選ぼうとする方の多くは、少しでも住宅ローンの返済を早めたいという想いがあるからだと思います。

ですが、実はボーナス払いは「返済を早める」ものではない、という事をご存じでしょうか？

実はボーナス払いは「月々の返済額を減らす」のが目的ですので、返済を早めたい人が選択するものではありません。

そして、ボーナス払いには２つのデメリットがあります。

まず１つ目のデメリットが「最終的なトータル返済額が下がらない」という点です。

先ほどの章では、ボーナス払い「有り」「無し」の１年間の支払い額を比較してみました。次は、同じ条件で３５年後の住宅ローンのトータル支払額まで見ていきたいと思います。

＜住宅ローンの条件＞

• 住宅ローンの借入金額は４０００万円です
• 返済期間は３５年間です
• 金利は全期間、１％のままで試算します

①３５年間のトータル返済額➡ボーナス払い有り

• トータル返済額＝４７,４６０,１３７円
• 支払った利息額＝　７,４６０,１３７円

②３５年間のトータル返済額➡ボーナス払い無し

• トータル返済額＝４７,４２３,７５３円
• 支払った利息額＝　７,４２３,７５３円

いかがでしょうか？結果として①ボーナス払い有りの方が支払った利息額が多くなるため、トータル支払額が多くなってしまっています。

これを見ていただいても分かる通り、ボーナス払いは最終的なトータル支払額が多くなります。ですので、ボーナス払いはあくまで「月々の返済額を減らす」のが目的であり、返済自体が有利になるわけでは無いのです。

２つ目のデメリットとは何か？

２つ目のデメリットとは「ボーナス頼みの返済になりやすい」という点です。

仮に年２回、３００,０００円のボーナス払いを選ぶことによって、本来は月々が約１１万円の支払いになる住宅ローンを、月々が約６万円の返済にできたとします。

ですが、それは『今の金額で今後もずっとボーナスをもらえる』ことが前提になっています。

３５年の返済期間で住宅ローンを借りたとしても、はたして３５年間ずっと変わらずに同じボーナスの金額をもらい続けることができるのかを冷静に考えてみる必要があります。

そして、特に気を付けて頂きたいのが『毎月の貯蓄はできていないが、ボーナスの時だけは貯蓄できている』というご家庭です。

ボーナスが入った時しか貯蓄ができていないのと、さらにはボーナス時に高額なお買い物をしたりなど、いわゆるボーナスで家計の帳尻を合わせるようなやり繰りのご家庭です。

こういったご家庭がボーナス払いで住宅ローンを組んだ場合、家計が維持できなくなってしまう可能性が高くなります。

ボーナス払い以外の選択肢とは！？

ちなみにですが、住宅ローンの返済を早める手段として「繰り上げ返済」という方法があります。ボーナス払いと比べると、以下のような違いがあります。

＜ボーナス払いの特徴＞

• 返済する時期　➡　決められている（例えば年２回、６月と１２月など）
• 返済する金額　➡　決められている（借入時に設定する）

＜繰り上げ返済の特徴＞

• 返済する時期　➡　自分で決めれる（いつでも可能）
• 返済する金額　➡　自分で決めれる

簡単に言えば、「繰り上げ返済」は返済の時期や金額を自分で自由に決めることができます。※ただし、金融機関によってはルールが定められています。

そして、先ほど「ボーナス払いは返済を早めるものではない」と解説しましたが、「繰上げ返済」に関しては返済を早める方法になりますので、上手く取り入れることで効率的に住宅ローンが返済できます。それでは例を挙げてみたいと思います。

繰上げ返済は２種類の方法がある！？

まず例を挙げる前に、繰り上げ返済には実は２種類の方法があり、それぞれ選択できるようになっています。

それが「期間短縮型」と「返済額軽減型」の２種類です。

例えば住宅ローンを借りた２年後に１００万円が貯まったので、住宅ローンの返済を減らすために「繰り上げ返済」をするとします。

１００万円を入れることで当然住宅ローンの返済が小さくなりますが、その時に「期間を短くするのか？」「毎月の返済額を減らすのか？」を選択することができます。

まず「期間短縮型」のイメージですが、下の図をご覧いただきたいと思います。

２年目に１００万円を入れることで、住宅ローンの元金が小さくなります。

それにより、当初設定していた返済期間の４２０回払いが、３５３回払いに短くなります。

繰り上げ返済で入れた１００万円によって、約６７回分の支払いが無くなりました。

続いて「返済額軽減型」のイメージを見ていきます。

同じように、２年目に１００万円を入れることで、住宅ローンの元金が小さくなります。

ただ、４２０回の返済期間は変えずに、毎月の返済を減らしていく方法になります。

毎月の返済額が３８,４８５円でしたが、１００万円を入れたことによって３４,５７２円に減額されています。

繰り上げ返済、どちらが有利！？

「期間短縮型」と「返済額軽減型」を選択する場合、まず考えておきたいのがトータル支払額はどちらが有利になるのかという点です。

それでは同じ条件を元に比較をしていきます。

＜住宅ローンの条件＞

• 住宅ローンの借入金額は４０００万円です
• 返済期間は３５年間です
• 金利は全期間、１％のままで試算します
• ５年目の時点で３００万円を繰り上げ返済します

①期間短縮型➡５年目に３００万円を入れる

• トータル返済額＝４６,４１４,６２６円
• 削減した利息額＝　１,００９,１２７円

②返済額軽減型➡５年目に３００万円を入れる

• トータル返済額＝４６,９３４,９３７円
• 削減した利息額＝　　 ４８８,８１６円

いかがでしょうか、「返済額軽減型」よりも「期間短縮型」の方が約５２万円も利息が削減できています。

結論としては、やはり住宅ローンは借り入れ期間が長いほど利息が発生しますので、できるだけ期間を短くすることが返済を早める大事なポイントになります。ただ、ご家庭の状況によっては、毎月の返済を抑えることが優先されるようなケースもあると思いますので、繰り上げ返済を行う際は上手に使い分けていただけたらと思います。

住宅ローンの返済こそ長期的な目線で考えよう！

ここまでお読みくださいましてありがとうございました、ボーナス払いの特徴や、返済を早める繰上げ返済について、少しでも理解を深めていただけたら嬉しく思います(*^^)

ボーナス払いを組み込んだ住宅ローンは毎月の返済が安く見えますので、なんとなく返済していけそうな気になるものです。

ですが、今現在のボーナスがずっと支給されるという保証はありませんし、企業を取り巻く状況も変わり続けていくことを考えると、やはりボーナス払いに頼った返済はお勧めできません。

住宅ローンは借り入れする金額が大きいので、返済も長期間になることがほとんどです。だからこそ、将来のライフプランをふまえて身の丈に合った住宅ローンを選ぶことがとても大切だと思います。

住宅ローンのついて気になっている方は、ぜひ下記もお読みいただけたら幸いです(*^^)v

↓↓↓↓↓↓

【適正予算診断はこんな方におすすめです】

• 住宅ローンをいくらまで借りてよいのか分からない
• 住宅資金だけでなく、子供の教育資金や老後資金についても備えたい
• 頭金をどのぐらい貯めたらよいのか知りたい

などなど、初めての 家づくりで予算に不安を抱えているなら、ぜひ適正予算診断を受けられてください。

ご家族の返済可能な住宅予算はもちろん、教育資金や老後資金についても問題点や改善すべき点が見つかります。

住宅購入後ではなく、購入前に問題点が見つかる事で、住宅ローンの借り過ぎなどを防ぐことができます。

「借りれる金額」ではなく「返せる金額」で予算に不安のない家づくりを進めていきましょう(*^^)v

ご相談は予約ページ、もしくはお電話にてお気軽にご予約ください。

Instagramも日々更新してますので、ぜひフォローお願いします(^^♪　➡Instagramはこちらをクリック