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2022.12.16 Fri.

【解説】福岡で中古マンションを購入するポイントとは!?

中古物件について

福岡で増加している中古マンションの需要とは?

福岡県の都市部においては人口増加の傾向がまだまだ続いており、全体的な不動産価格については上昇傾向が続いています。

戸建てと同様に、マンションの場合でも都市部の人気エリアでは物件価格の高騰が続いており、物件探しにおいては競争率も高い状況が続いています。

価格の高騰はもちろんですが新築マンションの購入に踏み切れないお客様が増えており、中古マンションの需要が高まっているようです。

以前に比べて中古物件にネガティブなイメージを持つ方が少なくなっている理由の一つに、リフォームやリノベーションの認知度が上がってきたことが考えられます。

そのままの状態では満足できない中古マンションだとしても、リフォームなどをすることによって自分の好みのデザインや間取りなどに変えてしまうという考え方です。

ただ、中古マンションと一口に言っても良い物件ばかりではありません、最低限は押さえておきたいポイントがあります。

そこで今回のブログでは、中古マンションを購入する上で押さえておきたいポイントをご紹介させて頂きたいと思います。


中古マンションを選ぶ際の3つのポイント

新築マンションと比較しますと、ある程度の築年数が経った中古マンションを見極めるポイントは様々な要素があるため、初めての購入になる方にとっては難しさを感じるかもしれません。

そこでまず手始めに、中古マンション選びの基本的なポイントを3つご紹介させて頂きたいと思います。


(1)立地条件

マンションの価値を決める大きな要素の一つに「立地条件」が挙げられます。

都市部の中心地帯に行けば行くほど、物件の価格はもちろんですが資産価値も上昇していきます。

  • 徒歩圏内に スーパー/コンビニ/金融機関/病院 などの公共施設がある
  • 駅までの距離やアクセスが優れている(快速や急行が止まる駅などもポイント)
  • 小学校や中学校まで通学しやすい

沿線にもよりますが、快速や急行が止まる駅の方が、やはり価格はやや高くなりやすい傾向にあります。

単純ですが、生活のしやすさと便利さがそのまま資産価値、市場価値へとつながっています。


(2)築年数

耐用年数が長い鉄筋コンクリートのマンションだとしても、やはり築年数は気になるものです。

修繕積立金がどのように使われていくのか?きちんと管理されている物件なのか?などによって、その後のマンション自体の資産価値に大きな影響が出てきます。

特にポイントになるのが、地域にもよりますが築20年を超えたあたりからは価格が下がりにくい傾向が多い点です。

つまり、築20年でも築30年でも価格に大きな変動が起きにくいのであれば、どうせなら築20年の物件を購入するのがお買い得といった考え方です。

また、築年数が大きく影響するものに「耐震性」があります。特に1981年より前に建築されたマンションの場合「旧耐震基準」で建てられた可能性が非常に高いと思われます。

耐震基準が今ほど厳しくなかった時期でもあるため、やはり現行の「新耐震基準」に比べて耐震性能があまり高くないマンションも多いようです。もちろん物件にもよりますが、地震の多い時代ですので耐震性も考慮した物件選びをお勧めします。

  • 計画的な修繕が行われている物件を選ぶ
  • 築20年がひとつの価格の下げ止まりのケースが多い
  • 1981年以前のマンションは「旧耐震基準」で建てられているケースが多い


(3)リフォームの必要性の有無

物件の購入時は「総額でいくらかかるのか?」といった資金計画が重要ですが、その際にリフォーム予算を忘れないように注意が必要です。

多くの方が住宅ローンを利用して物件を購入されると思いますが、リフォーム費用を住宅ローンの中に組み込んで借り入れしたいと考えるケースは多いと思います。

ですが、リフォーム費用を住宅ローンに入れることができない金融機関が多いため、事前に確認しておく必要があります。

物件にもよりますが、リフォーム箇所は多岐にわたりますので、見積りを取られた際に予想していた以上に費用がかかるケースはめずらしくありません。

中古マンションの場合リフォームありきで購入を検討される方も多いと思いますが、物件ごとに間取りや寸法が違うため、自分が採用したいキッチンやお風呂が設置できないといった可能性も考えられます。

  • 内覧の際にリフォームがどの程度必要かを見極める(特に水回り)
  • 住宅ローンの中にリフォーム費用を入れるかどうかを早めに確認する
  • 見積りは早めに行い、最終的な総額をきちんと押さえる


物件選びに迷われたらぜひご相談ください!

今回のブログでは、中古マンションを選ぶ際の3つの考え方についてご紹介させていただきました。

中古マンションは1つとして同じ物件がないため、物件選びに悩んでしまう方も多いのではないでしょうか?

まずは今回ご紹介した3つの基本的な考え方を押さえていただき、数多くの物件選びに少しでも役立てて頂けたら幸いです。

また、リフォームやリノベーションについてはある程度の専門的な知識が必要ですので、別の機会にご紹介させて頂きたいと思います。

 

もし中古マンション選びが難しいと感じられたら、ぜひ私たち『おうちの買い方相談室』にご相談いただければと思います。

不動産会社としての実績も豊富ですし、前職でリフォームやリノベーションを担当していたスタッフもいるため、お力になれればと思います(*^^)v


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